Содержание статьи

1 Деньги под замок

2 Привычное, понятное, недоступное2.1 Фондовый рынок2.2 Банковские вклады и депозиты2.3 Покупка иностранной валюты2.4 Криптовалюта

2.1 Фондовый рынок

2.2 Банковские вклады и депозиты

2.3 Покупка иностранной валюты

2.4 Криптовалюта

3 Стабильное и потенциально привлекательное3.1 Драгоценные металлы3.2 Недвижимость

3.1 Драгоценные металлы

3.2 Недвижимость

4 Как снизить риски при инвестициях в недвижимость

Как показывает опрос НАФИ, проведенный весной 2022 года, больше 60% россиян никак не пытались защитить свои деньги. А среди тех, кто предпринимал хоть какие-то шаги, большинство просто снимали наличные со счетов или вносили свободные средства на депозит в банке. Единицы покупают валюту или вкладывают в золото. По другому исследованию, многие россияне или хранят деньги в наличных рублях, или кладут на депозит в банк.

Многим людям кажется, что кризис — не лучшее время для инвестиций. Независимо от актива они связаны с рисками, а время сейчас очень нестабильное, и потерять последнее мало кому хочется. Тем более что к осени только от санкций напрямую пострадали 15% россиян, у многих из которых снизились доходы, а кто-то и вовсе потерял работу.

Вдобавок, в любое неспокойное время растет уровень мошенничества во многих сферах. В Телеграм-каналах увеличилось количество предложений заработать на криптовалюте, и только единицы этих схем имеют какое-то отношение к настоящим инвестициям. Растет количество финансовых пирамид, в которых завлекают россиян. По данным исследования НАФИ, проведенного в октябре, каждый второй россиянин сталкивался с мошенническими предложениями заработать на инвестициях: в основном через вложения в криптовалюту и технологии.

Новичку в мире инвестиций сложно отделить опасную схему от надежной. И, кроме того, есть риск под влиянием эмоций и перманентного стресса принять неверное решение. Поэтому убрать деньги под подушку кажется самым простым и надежным выходом.

Но у этой идеи есть один большой минус: в любой кризис деньги обесцениваются. Как минимум на величину резко возрастающей инфляции. Вчерашняя крупная сумма может стать уже ничего не значащими цифрами, которых едва хватит на несколько продовольственных закупок в магазине.

Одна из причин, по которой сейчас россияне опасаются инвестировать, заключается в том, что многие привычные и относительно понятные для непрофессиональных инвесторов методы стали вызывать сомнения в своей стабильности.

Россияне активно зашли на него в пандемию: по итогам 2021 года количество частных инвесторов с брокерскими счетами на MOEX (Московской фондовой бирже) выросло почти в два раза — до 17 млн. Это около 10% населения страны. Люди стали интересоваться инвестициями и миром ценных бумаг, но в 2022 году он снова стал абсолютно непонятен.

Почему так произошло:

Привычный актив — деньги хранят почти 70% россиян. С этим активом ситуация лучше, чем с фондовым рынком. Однако если в марте процентные ставки по вкладам и депозитам достигали 18% годовых, взлетев вслед за ключевой ставкой ЦБ, то сейчас цифры намного ниже. С учетом растущей инфляции особой выгоды в таких инвестициях нет. Хотя это все равно лучше, чем просто держать деньги под подушкой.

И в сентябре 2022 года каждый четвертый респондент опроса НАФИ говорил, что вклад — это надежный инструмент.

Максимально простой способ инвестировать. Этот вариант всегда выглядел стабильным, потому что несмотря на небольшие колебания, например, доллар продолжал расти. Но наличную валюту сейчас очень сложно купить — её либо вообще нет, либо она по очень высокому курсу. А покупать в цифровом виде на банковский счет не лучший вариант, если её нельзя снять или оплатить покупки из-за санкций.

Она была не столько понятной, сколько известной и привлекающей потенциально высокими доходами. Особенно когда год за годом биткоин, самый популярный вид криптовалюты, стремительно рос.

Но биткоин в ноябре рухнул до двухлетнего минимума, а сама криптовалюта — высокорискованный актив. Инвестировать в него в кризис, когда нет лишних денег, решатся единицы. И вдобавок, в этой отрасли очень много мошенников.

Относительно устойчивых активов, в которые сегодня можно инвестировать, осталось всего два.

Для многих людей они являются стабильными и надежными — каждый четвертый россиянин считает золото выгодным способом вложить деньги. Однако это не всегда так. Купить ювелирные изделия не равно инвестировать, если только речь не идет о редких украшениях известного ювелирного Дома. Но помимо того, что у него и цена соответствующая, чтобы заработать, придется поискать покупателей на аукционах вроде Sotheby’s.

Инвестировать в физическое золото не очень выгодно, потому что придется потратиться на его хранение. И любая мелкая царапина снижает стоимость слитка — то есть, доходность. Единственный плюс — государство весной отменило НДС на покупку слитков.

Есть еще инвестиции в ценные бумаги золотодобывающих компаний или других, связанных с драгоценными металлами. Но здесь появляется вопрос, насколько они сейчас выгодны и надежны с учетом колебаний фондового рынка (плюс есть и более серьезные риски). Нужно понимать, что вы вкладываетесь не просто в золото, а в бизнес по его добыче. Важно проанализировать, как себя чувствует компания, какие у нее перспективы и риски, по какой цене сейчас продаются её акции, насколько это выгодная покупка, есть ли риск банкротства компании и т. д.

Каждый второй респондент выбрал именно ее для сохранения денег. И по популярности сейчас она обходит все прочие способы инвестирования. Преимущественно в недвижимость вкладываются люди с семейным доходом свыше 50 тыс. рублей.

Самым понятным и простым вариантом для россиян много лет была схема с покупкой квартиры для последующей сдачи в аренду. Иметь большой инвестиционный опыт для этого не надо, цена квартиры с учетом ипотеки в регионах — от 3-4 млн, в Москве — от 5-6 млн. Первоначальный взнос составит 15-20% от этой суммы. Но упавшая доходность с жилой недвижимости сейчас делает этот вариант не очень выгодным — цены сильно выросли, а арендная плата уменьшилась из-за отъезда многих россиян за границу и снижения доходов населения. Застройщики стимулируют продажи огромными скидками и льготами на ипотеку, рост цен пока не предвидится.

С коммерческой недвижимостью ситуация намного стабильнее. В этом направлении частные инвесторы с небольшим капиталом массово пошли в последние 5 лет, когда коммерческие площади стали доступнее. Здесь инвесторы вкладывают деньги преимущественно в склады, офисы и стрит-ретейл. Но не все они одинаково стабильны сегодня.

Структура инвестиций по сегментам / Источник: Knight Frank

Офисы сохраняют и даже наращивают популярность как актив, однако после ухода иностранных компаний многие помещения пустуют. И оптимизация расходов российского бизнеса может стимулировать многие организации перейти на удаленный формат. Поэтому востребованность офисов под вопросом. Площади в торговых центрах нестабильны из-за ухода якорных иностранных арендаторов — это снизило трафик ТЦ и ТРЦ, и нет гарантий, что ситуация быстро стабилизируется.

Самым надежным вариантом в сегменте коммерческой недвижимости для частных инвесторов сейчас выглядят небольшие торговые площади, в первую очередь в ЖК. У них сравнительно невысокий порог входа — от 10-20 млн, при этом они востребованы и будут набирать спрос. На таких торговых площадях в жилых домах размещаются мини-маркеты и супермаркеты, аптеки, алкомаркеты, кафе, рестораны, пункты выдачи, салоны красоты и т.д. То есть в основном с предметами первой необходимости, без которых трудно обойтись даже в кризис. И хотя трафик в условных федеральных сетях выше, туда чаще едут за глобальными закупками. А внезапно закончившееся молоко человек скорее возьмет в магазине у дома.

Растущий спрос на такие торговые площади подтверждает и то, что сами девелоперы уже стабильно выделяют под стрит-ретейл 10% общей площади в ЖК.

Для непрофессиональных инвесторов и людей, у которых нет серьезного опыта в сфере недвижимости, нет времени и уверенности в способности самостоятельно разобраться во всех нюансах, в кризис самый надежный вариант — коллективные инвестиции, через специальные платформы. Суть такой схемы в том, что каждый покупает долю в понравившемся объекте, поэтому порог входа получается доступным для многих: от 100 тысяч рублей. Плюсы такие:

профессиональные управляющие выбирают объекты, проводят техническую и юридическую оценку, проверяют арендатора и его договор;

после этого они формируют предложения и размещают всю информацию о каждом объекте на платформе;

дальше инвестору остается только сделать выбор, заключить сделку и быть спокойным за пассивный доход: доходность от аренды (дивидендная) — в среднем 10% годовых, а общая доходность в объектах коммерческой недвижимости находится на уровне 25%.

В отличие от самостоятельного приобретения торговой площади, при коллективных инвестициях человек лучше защищен от рисков, связанных как с выбором объекта, так и с последующим управлением. Но здесь очень важно правильно выбрать платформу: как минимум проверить ее в реестре ЦБ РФ, чтобы убедиться в наличии лицензии на инвестиционную деятельность.